Sur le marché de l’immobilier locatif se dessine une nette tendance pour l’investissement dans une résidence étudiante. En 2024, ce secteur a attiré près de 984 millions d’euros d’investissements institutionnels, dépassant le précédent record de 2019. Cette croissance exponentielle s’explique par la combinaison d’une demande structurelle forte et d’une pénurie chronique de logements adaptés aux étudiants. Avec près de 3 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur français et seulement 15% de leurs besoins couverts par le parc public, les investisseurs y trouvent un segment très attractif et aussi stable que rentable, avec de nombreux avantage fiscaux.
Rendement locatif élevé et sécurisation des flux financiers dans l’investissement étudiant
Taux de rendement brut supérieur à 4,5% dans les métropoles universitaires françaises
Les résidences étudiantes promettent en général des rendements attractifs par rapport aux autres segments de l’investissement locatif. En moyenne, le rendement net d’un logement en résidence étudiante se situe entre 4% et 5%, certaines villes affichant des performances exceptionnelles atteignant 6,8%. Ce rentabilité s’explique par plusieurs faits économiques favorables : des prix d’acquisition souvent inférieurs aux logements traditionnels, une tension locative très forte et des loyers indexés sur la demande croissante.
Les métropoles comme Lyon, Toulouse et Montpellier ont des rendements bruts moyens de 6,5%. Les villes moyennes comme Brest atteignent 6,2%, mais certaines villes, comme Saint-Étienne, dépassent parfois les 8% pour certains studios bien positionnés. Pour les investisseurs, cette disparité géographique est une réelle opportunité.
Garantie de loyer et lissage des revenus locatifs
Selon le type d’investissement locatif, les flux financiers peuvent être sécurisés grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire. Ce contrat, d’une durée minimale de 9 ans avec renouvellement tacite, garantit le versement des loyers indépendamment du taux d’occupation réel du logement. Le gestionnaire assume ainsi l’intégralité du risque locatif, faisant de l’investissement un placement quasi-obligataire avec des revenus prévisibles.
Cette garantie de loyer est un avantage certain par rapport à l’investissement locatif traditionnel où le propriétaire supporte lui-même les risques de vacance, d’impayés et de dégradations. Les mécanismes de lissage permettent également d’éviter les variations saisonnières typiques du marché étudiant. Ils donnent davantage de visibilité financière pour la planification patrimoniale à long terme.
Indexation automatique des loyers sur l’indice de référence des loyers
Les contrats de bail commercial incluent généralement des clauses d’indexation automatique des loyers. Elles protègent les investisseurs de l’érosion monétaire et de l’inflation. Cette indexation, souvent basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) ou, plus rarement, sur un indice composite intégrant l’inflation. Concrètement, cela signifie que les loyers sont révisés automatiquement chaque année selon une formule indiquée dans le contrat, sans qu’il soit nécessaire de renégocier avec le gestionnaire. L’investisseur bénéficie ainsi d’une protection partielle contre la hausse des prix. Cette clause permet de lisser les effets des cycles économiques, d’anticiper les encaissements futurs et de bâtir des stratégies patrimoniales à long terme (préparation de la retraite, financement des études des enfants, transmission…).
Mutualisation des risques locatifs par la gestion déléguée
Le modèle même des résidences étudiantes fonctionne sur un principe de mutualisation des risques locatifs. Le gestionnaire ne dépend pas de l’occupation d’un seul studio, mais de l’ensemble de la résidence, voire d’un portefeuille de résidences réparties sur plusieurs villes. Cette diversification interne lui permet d’absorber plus facilement quelques périodes de vacance sur certains lots en continuant à honorer les loyers dus aux propriétaires.
Des étudiants toujours plus nombreux à chercher un logement
Évolution croissante de la population étudiante française
La dynamique démographique est le socle de l’attrait des résidences étudiantes. La hausse de la population étudiante est portée par la massification de l’accès aux études, la diversification des filières (écoles spécialisées, BTS, licences professionnelles, masters) et l’allongement moyen de la durée des études.
Autrement dit, chaque rentrée universitaire alimente un flux structurel de nouveaux demandeurs de logements, surtout dans les grandes agglomérations. Même lorsque la conjoncture économique se détériore, les jeunes ont tendance à prolonger leurs études plutôt qu’à se lancer immédiatement sur le marché du travail, ce qui soutient la demande en logements.
Déficit structurel de 600 000 logements étudiants en France
Malgré la croissance des effectifs, l’offre de logements dédiés est très insuffisante. On estime en France un déficit structurel d’environ 600 000 logements étudiants, si l’on compare les besoins aux capacités d’accueil (CROUS, résidences privées, foyer de jeunes travailleurs, parc privé classique). Le parc public ne couvre qu’environ 15 % des besoins, laissant la majorité des étudiants se tourner vers le marché locatif privé.
Ce déséquilibre entre offre et demande crée une tension durable qui touche principalement les petites surfaces (studios, T1, T2) situées à proximité des campus, écoles et transports. Le taux d’occupation en résidence étudiante privée est, par conséquent, très élevé, avec des délais de relocation très courts et des loyers compétitifs sans difficulté majeure. Tant que ce déficit ne sera pas résorbé – ce qui prendra des années, même avec un effort de construction soutenu – le marché des résidences étudiantes devrait rester solidement porteur.
Mobilité étudiante internationale : les programmes Erasmus+ comme facteurs de demande
La France accueille près de 430 000 étudiants étrangers, un chiffre en constante hausse depuis plus de dix ans. Les programmes Erasmus+ et les accords entre grandes écoles et universités renforcent chaque année le flux d’étudiants entrants, souvent pour des séjours de 6 à 24 mois. Ces étudiants internationaux privilégient presque systématiquement les logements meublés proches des campus, avec des services intégrés (accueil, laverie, espaces de coworking, internet haut débit). Les résidences étudiantes répondent parfaitement à ces attentes, tant en termes de confort que de flexibilité. Investir dans une résidence étudiante donne donc une opportunité pour profiter d’une demande additionnelle, moins sensible aux cycles économiques français et portée par l’attractivité académique du pays.
Avantages fiscaux propres aux résidences services étudiantes
Dans la grande majorité des cas, en investissant dans une résidence étudiante, l’acquéreur accède au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ce qui signifie que les revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers classiques. Cette différence change tout dans la façon de calculer votre imposition.
En régime micro-BIC, si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 77 700 €, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses loyers déclarés. Autrement dit, seule la moitié des revenus est effectivement imposée. Mais c’est surtout le régime réel qui fait de l’investissement dans une résidence étudiante un outil puissant d’optimisation fiscale : l’investisseur peut déduire la quasi-totalité de ses charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux…) et surtout amortir le bien et le mobilier comptablement sur plusieurs années.
Dans de nombreux montages LMNP au réel, la combinaison des charges et des amortissements permet de neutraliser tout ou partie de l’impôt sur les loyers pendant une longue période, parfois 15 à 20 ans. C’est comme si le fisc reconnaissait noir sur blanc la dimension entrepreneuriale de votre projet locatif. Ajoutez à cela la possibilité de récupérer la TVA de 20 % sur l’acquisition du bien, sous réserve de conserver la location en résidence de services pendant 20 ans, et vous obtenez un levier fiscal difficile à retrouver sur d’autres segments locatifs.
À noter : le cadre fiscal impose de respecter scrupuleusement certaines conditions (nature meublée de la location, signature d’un bail commercial avec un gestionnaire proposant au moins 3 des 4 services para‑hôteliers, seuils de recettes, etc.), d’où l’intérêt de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller patrimonial pour sécuriser votre montage.
La résilience de ce secteur locatif aux cycles économiques et crises immobilières
Alors que les cycles immobiliers deviennent plus marqués (hausse et baisse des taux, fluctuations des prix, tensions réglementaires), la résilience des cette partie du secteur locatif est fortement intéressante pour un investisseur. Le logement étudiant a, de ce point de vue, des caractéristiques singulièrement : même en période de crise, les flux d’inscriptions dans l’enseignement supérieur restent élevés, voire augmentent, car les jeunes cherchent à se protéger du chômage en prolongeant leurs études. La demande locative associée se maintient donc à un niveau élevé.
La crise sanitaire de 2020 renforce ce sonstat : si certaines résidences ont souffert temporairement des cours à distance, la plupart ont rapidement retrouvé des taux de remplissage proches de 100 % une fois les campus rouverts. Par contraste, d’autres segments comme les résidences hôtelières ou certaines résidences seniors ont connu des difficultés plus durables.
Par ailleurs, les résidences étudiantes sont généralement positionnées sur des prix d’entrée compris entre 80 000 € et 200 000 € environ. Elles sont donc plus accessibles et plus liquides que des immeubles entiers ou des grandes surfaces commerciales. En cas de revente, l’intensité de la demande (particuliers, investisseurs, parfois même institutionnels) contribue à limiter la volatilité des prix. Pour un patrimoine équilibré, elles peuvent ainsi jouer le rôle « d’amortisseur » au sein d’un portefeuille immobilier, comme un actif défensif dans une allocation financière.